Exposé erstellen: Anleitung für Makler mit Vorlage, Pflichtangaben und KI

Welche Pflichtangaben gelten für Exposé und Immobilienanzeige?

Die wichtigste gesetzliche Vorgabe betrifft den Energieausweis. Wird vor Verkauf oder Vermietung eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien geschaltet und liegt ein Energieausweis vor, muss die Anzeige nach § 87 Abs. 1 GModG folgende Angaben enthalten:

• die Art des Energieausweises (Energiebedarfs- oder Energieverbrauchsausweis),
• den im Ausweis genannten Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch,
• die wesentlichen Energieträger für die Heizung,
• bei Wohngebäuden das im Ausweis genannte Baujahr,
• bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse.

Bußgeld und Vorlage bei der Besichtigung

Bei Nichtwohngebäuden sind Endenergiebedarf oder -verbrauch für Wärme und Strom getrennt anzugeben (§ 87 Abs. 2). Wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass die Pflichtangaben in der Anzeige stehen, handelt ordnungswidrig; § 108 GModG sieht dafür eine Geldbuße von bis zu 10.000 € vor.

Außerdem musst du als Makler Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen, etwa durch deutlich sichtbaren Aushang, und ihn nach Abschluss des Kaufvertrags unverzüglich übergeben (§ 80 Abs. 4 GModG). Ob ein Exposé selbst als Immobilienanzeige gilt, ist nicht abschließend geklärt. Die sichere Praxis: Die Pflichtangaben stehen in Anzeige und Exposé.

Provision und Wohnfläche

Gib die Käuferprovision im Exposé eindeutig an. Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gelten die Regeln der §§ 656a bis 656d BGB: Lässt du dich von beiden Seiten bezahlen, müssen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB in gleicher Höhe verpflichten.

Bei der Wohnfläche solltest du angeben, worauf sie beruht. Üblich ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung; nach § 4 WoFlV zählen etwa Flächen mit 1 bis 2 m lichter Höhe nur zur Hälfte und Balkone oder Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Übernimmst du Angaben ungeprüft vom Eigentümer, kennzeichne das.

Exposé erstellen in 7 Schritten

So kommst du vom Auftrag zum fertigen Exposé, ohne Angaben zu vergessen:

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   Schritt 1: Unterlagen sammeln

   Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung und Hausgeldabrechnung. Eine vollständige Liste steht im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf.

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   Schritt 2: Objekt besichtigen und fotografieren

   Bei gutem Licht, aufgeräumt, mit geraden Linien. Notiere Besonderheiten, die man auf Fotos nicht sieht.

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   Schritt 3: Eckdaten prüfen

   Flächen, Baujahr, Modernisierungen und Energiedaten mit den Unterlagen abgleichen statt aus dem Gedächtnis übernehmen.

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   Schritt 4: Zielgruppe festlegen

   Familie, Paar, Kapitalanleger? Die Zielgruppe bestimmt, welche Vorteile du in den Vordergrund stellst.

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   Schritt 5: Texte schreiben

   Objekt, Ausstattung, Lage und Sonstiges – sachlich, konkret, ohne Übertreibung.

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   Schritt 6: Layout setzen

   Titelbild, Eckdaten-Tabelle, Texte, Bilder nach Räumen, Grundrisse, Energieausweis, Kontakt; im Branding deines Büros.

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   Schritt 7: Prüfen und freigeben

   Pflichtangaben kontrollieren, den Eigentümer gegenlesen lassen und die Freigabe dokumentieren. Dann als PDF, auf Portalen und auf deiner Website ausspielen.

Wie schreibst du gute Exposé-Texte?

Interessenten lesen Exposés quer. Sie suchen Fakten, die ihre Entscheidung stützen. Floskeln wie „lichtdurchflutet“ oder „Traumlage“ stehen in vielen Inseraten und sagen wenig. Ersetze jede Behauptung durch eine überprüfbare Angabe.

Beispiel-Textbausteine (frei erfundenes Objekt)

Objektbeschreibung (Beispiel): Die 4-Zimmer-Wohnung liegt im 2. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses mit acht Einheiten, Baujahr 1998. Auf 96 m² Wohnfläche verteilen sich ein Wohn- und Essbereich mit offener Küche, zwei Kinderzimmer, ein Schlafzimmer, ein Tageslichtbad mit Wanne und ein separates Gäste-WC. Vom Wohnzimmer erreichst du den 9 m² großen Südbalkon.

Ausstattung (Beispiel): Eichenparkett in Wohn- und Schlafräumen, Fliesen in Bad und Küche. Das Bad wurde 2021 erneuert, die Fenster 2018 gegen dreifach verglaste Kunststofffenster getauscht. Zur Wohnung gehören ein Kellerabteil und ein Tiefgaragenstellplatz.

Lage (Beispiel): Die Wohnung liegt in einer Anliegerstraße mit Tempo 30. Die Straßenbahnhaltestelle ist rund 300 m entfernt, eine Grundschule rund 600 m, Supermarkt und Bäcker rund 400 m (Luftlinie).

Energie (Beispiel): Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 112 kWh/(m²·a), Energieträger Erdgas, Baujahr 1998, Energieeffizienzklasse D.

Welche Bilder und Grundrisse braucht ein gutes Exposé?

Bilder entscheiden, ob jemand weiterliest. Plane mindestens ein gutes Außenbild, je ein Bild von Wohnbereich, Küche, Bad und Schlafräumen, Bilder von Balkon, Terrasse oder Garten und einen Grundriss je Etage.

• Nutzungsrechte klären: Fotos sind nach § 72 UrhG geschützt. Verwende nur eigene Bilder oder solche, für die du ein Nutzungsrecht hast – nicht einfach Fotos aus alten Inseraten.
• Privates entfernen: Familienfotos, Namen an Türschildern, Kfz-Kennzeichen und Dokumente gehören nicht ins Bild.
• Standortdaten löschen: Handyfotos enthalten oft GPS-Koordinaten in den Metadaten.
• Bearbeitungen kennzeichnen: Virtuell möblierte oder stark veränderte Bilder brauchen einen deutlichen Hinweis. Mehr dazu im Ratgeber Virtual Staging.
• Grundrisse lesbar machen: Raumbezeichnungen und Maße oder Flächen je Raum; eine Nordpfeil-Angabe hilft bei der Einschätzung des Lichts.

Exposé-Vorlage, kostenlos oder erstellen lassen: Welcher Weg passt?

Für ein Exposé gibt es vier Wege. Welcher passt, hängt davon ab, wie viele Objekte du im Jahr vermarktest und wie viel Zeit du je Exposé investieren willst.

Kann man ein Exposé mit KI erstellen?

Ja, zumindest die Texte. Sprachmodelle schreiben aus Stichpunkten in Sekunden eine Objektbeschreibung, kürzen sie für Portale oder formulieren sie für eine andere Zielgruppe um. Je genauer deine Eingaben, desto besser das Ergebnis: Gib Flächen, Zimmer, Baujahr, Modernisierungen mit Jahr, Ausstattung und Lagefakten vor.

Drei Risiken solltest du kennen. Erstens erfinden allgemeine KI-Tools manchmal Details, etwa eine Fußbodenheizung, die es nicht gibt; jede Angabe muss daher gegen die Unterlagen geprüft werden. Zweitens gehören Eigentümerdaten und genaue Adressen nicht in beliebige Chat-Tools; achte auf den Serverstandort und darauf, ob Eingaben zum Training genutzt werden. Drittens bleiben die Pflichtangaben deine Aufgabe, die KI kennt den Energieausweis nur, wenn du ihn einträgst.

Welche Fehler solltest du im Exposé vermeiden?

Diese Fehler kosten Anfragen, Vertrauen oder im schlimmsten Fall ein Bußgeld:

• Energieausweis-Angaben fehlen oder sind unvollständig.
• Wohnfläche ohne Angabe der Berechnungsgrundlage oder mit Balkon voll eingerechnet.
• Provision fehlt oder ist unklar formuliert.
• Dunkle, schiefe oder unaufgeräumte Fotos; zu wenige Bilder von Küche und Bad.
• Bekannte Mängel werden verschwiegen oder per Bildbearbeitung verdeckt.
• Lage nur mit Adjektiven beschrieben, ohne Entfernungen.
• Veraltete Angaben nach Preisänderung, die in Portal und PDF nicht nachgezogen wurden.

Wie erstellt MaklerEngine ein Exposé?

In MaklerEngine entsteht das Exposé aus der Objektakte. Unter „Beschreibung“ schreibt die KI aus den Eckdaten Texte für Objekt, Lage, Ausstattung und Sonstiges (5 Credits) und auf Wunsch Portalversionen für ImmoScout24 und Immowelt in deren Längen (3 Credits). Jede KI-Fassung bleibt im Textverlauf. Die KI läuft über Amazon Bedrock in Frankfurt und nutzt nur die Daten des Objekts und des Büros. Eine Lageanalyse mit Entfernungen aus OpenStreetMap kostet 8 Credits.

Das A4-Exposé mit Titelseite, Objektdaten, Energieausweis, Beschreibung, Lage, Bildern, Grundrissen und Kontakt erscheint im Logo und in den Farben deines Büros und kostet keine Credits. Die Seitenleiste zeigt die Exposé-Vollständigkeit mit Tipps; vor der Übertragung an Portale prüft MaklerEngine Pflichtangaben wie Preis, Flächen und Energieausweis. Mehr auf der Funktionsseite KI-Exposé & Portaltexte und unter Portale (OpenImmo).