Maklervertrag: Was Immobilienmakler bei Form, Provision und Laufzeit beachten müssen

Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?

Im Immobilienverkauf unterscheidet man drei Auftragsarten. Sie unterscheiden sich darin, wie stark der Eigentümer gebunden ist und ob der Makler tätig werden muss. Für die Provision gilt bei allen dasselbe Erfolgsprinzip aus § 652 BGB.

Den einfachen Alleinauftrag hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich gebilligt: Er kann auch mit vorformulierten Vertragsbedingungen geschlossen werden, eine Bindung von sechs Monaten ist für Immobilienmakler regelmäßig angemessen, und eine automatische Verlängerung um jeweils drei Monate mit vierwöchiger Kündigungsfrist benachteiligt den Kunden grundsätzlich nicht unangemessen (BGH, Urteil vom 28. Mai 2020, I ZR 40/19). Im entschiedenen Fall verlor die Maklerin trotzdem, weil die Kündigungsfrist nur in einer Anlage stand, auf die der Vertrag nicht wirksam verwies (§ 305 Abs. 2 BGB).

Der qualifizierte Alleinauftrag geht weiter: Der Eigentümer verpflichtet sich zusätzlich, nicht selbst zu verkaufen oder alle Interessenten an den Makler zu verweisen (Verweisungs- bzw. Hinzuziehungsklausel). Solche Pflichten weichen vom gesetzlichen Leitbild des Maklervertrags ab. Sie sollten deshalb einzeln mit dem Eigentümer ausgehandelt und nicht als vorformulierte Klausel untergeschoben werden, weil sie sonst an der AGB-Kontrolle nach § 307 BGB scheitern können.

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Schriftform im Sinne einer eigenhändigen Unterschrift verlangt das Gesetz nicht. Aber: Seit dem 23. Dezember 2020 muss ein Maklervertrag, der den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus zum Gegenstand hat, in Textform geschlossen werden (§ 656a BGB). Für Rechtsverhältnisse, die vorher entstanden sind, gilt das alte Recht weiter (Art. 229 § 53 EGBGB).

Textform bedeutet nach § 126b BGB: eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger. Das kann eine E-Mail, ein PDF, ein Brief oder ein am Tablet unterschriebenes Dokument sein. Ein Telefonat, ein Handschlag oder ein Klick auf „Exposé anfordern“ ohne Erklärung in Textform genügen nicht. Ein formnichtiger Vertrag begründet keinen Provisionsanspruch.

Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien schreibt § 656a BGB keine Form vor. Trotzdem solltest du auch dort immer in Textform abschließen: Du musst im Streit beweisen, dass ein Maklervertrag mit Provisionsabrede besteht. Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt eigenes Recht: Der Vermittlungsvertrag bedarf ebenfalls der Textform, und vom Wohnungssuchenden darf der Makler nur in engen Ausnahmen eine Provision verlangen (§ 2 WoVermRG).

Unabhängig von der Form des Vertrags musst du dem Auftraggeber nach § 11 MaBV unmittelbar nach Annahme des Auftrags das Entgelt und die Vertragsdauer in Textform mitteilen. Steht beides sauber im Maklervertrag, ist diese Pflicht praktisch miterledigt.

Wie kommt ein Maklervertrag mit Kaufinteressenten zustande?

Mit Verkäufern schließt du den Maklervertrag meist bewusst bei der Akquise. Mit Käufern entsteht er dagegen oft nebenbei: Der Interessent fragt auf eine Anzeige hin per E-Mail nach dem Exposé, du schickst es mit Provisionshinweis, er bittet um eine Besichtigung. Der Bundesgerichtshof hat in solchen Fällen einen Maklervertrag angenommen, der allein über Fernkommunikationsmittel geschlossen wurde – mit der Folge, dass der Kunde ihn widerrufen konnte (BGH, Urteile vom 7. Juli 2016, I ZR 30/15 und I ZR 68/15).

Seit Einführung der Textform reicht das schlüssige Verhalten bei Wohnungen und Einfamilienhäusern nicht mehr aus. Du brauchst eine Vereinbarung in Textform, in der die Provision eindeutig genannt ist. Bewährt hat sich, das Exposé erst zu senden, wenn der Interessent den Maklervertrag samt Provisionsabrede in Textform bestätigt hat – und ihn dabei über sein Widerrufsrecht zu belehren.

Läuft der Kontakt mit einem Verbraucher nur per E-Mail, Telefon oder Portal, ist das in der Regel ein Fernabsatzvertrag mit 14 Tagen Widerrufsrecht – Details im Ratgeber Widerrufsbelehrung für Makler.

Wer zahlt die Provision? Die Teilung nach §§ 656c und 656d BGB

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten für den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern feste Regeln zur Verteilung der Maklerkosten – allerdings nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB). Kauft eine GmbH oder ein gewerblicher Investor, gelten §§ 656c und 656d nicht; die Textform nach § 656a BGB bleibt aber Pflicht.

Lässt du dir von beiden Parteien eine Provision versprechen (Doppeltätigkeit), müssen sich beide in gleicher Höhe verpflichten (§ 656c BGB). Bist du für eine Seite unentgeltlich tätig, kannst du auch von der anderen nichts verlangen. Ein Nachlass für eine Seite wirkt automatisch auch für die andere. Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam – du verlierst die Provision dann ganz.

Hat nur eine Partei – meist der Verkäufer – einen Maklervertrag mit dir, kann sie die Provision nur teilweise an den Käufer weitergeben: Die Vereinbarung ist nur wirksam, wenn die beauftragende Partei mindestens in gleicher Höhe zahlungspflichtig bleibt. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat und dies nachgewiesen ist (§ 656d BGB).

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Damit der Anspruch aus § 652 BGB entsteht, müssen mehrere Voraussetzungen zusammenkommen. Fehlt eine davon, gibt es keine Provision – egal wie viel Arbeit im Auftrag steckt.

• Wirksamer Maklervertrag mit Provisionsabrede, bei Wohnung und Einfamilienhaus in Textform.
• Maklerleistung: ein Nachweis oder eine Vermittlung, wie im Vertrag versprochen.
• Wirksamer Hauptvertrag: der notarielle Kaufvertrag. Ist er aufschiebend bedingt, kann die Provision erst mit Eintritt der Bedingung verlangt werden (§ 652 Abs. 1 Satz 2 BGB).
• Kausalität: Der Kaufvertrag muss auf deiner Tätigkeit beruhen. Kannte der Käufer das Objekt schon vorher, fehlt es beim Nachweis daran.
• Inhaltliche Übereinstimmung: Der geschlossene Vertrag muss wirtschaftlich dem entsprechen, für den du beauftragt warst. Weicht etwa der Kaufgegenstand deutlich ab, kann der Anspruch entfallen.
• Keine Treuepflichtverletzung: Bist du vertragswidrig auch für die andere Seite tätig, sind Lohn und Aufwendungsersatz ausgeschlossen (§ 654 BGB).

Aufwendungsersatz und Reservierungsgebühren

Aufwendungen wie Inseratskosten, Fotos oder Fahrten musst du nur erstattet bekommen, wenn es vereinbart ist – dann auch, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt (§ 652 Abs. 2 BGB). Vereinbare in Formularverträgen nur nachweisbare, konkrete Kosten. Pauschalen, die in Wahrheit eine Vergütung ohne Erfolg sind, widersprechen dem Leitbild des Maklervertrags.

Genau so hat der BGH Reservierungsgebühren bewertet: Muss der Kunde laut vorformulierten Bedingungen eine Gebühr zahlen, die nie zurückerstattet wird, ohne dass er nennenswerte Vorteile erhält, ist das unwirksam – auch wenn die Reservierung in einem eigenen Dokument nach dem Maklervertrag vereinbart wird (BGH, Urteil vom 20. April 2023, I ZR 113/22).

Wie lange läuft ein Maklervertrag – und wie kündigt man ihn?

Das Gesetz schreibt keine Laufzeit vor. Der einfache Maklervertrag ist meist unbefristet und jederzeit beendbar. Beim Alleinauftrag ist eine Befristung üblich; sechs Monate hält der BGH regelmäßig für angemessen (I ZR 40/19).

Vorsicht bei automatischen Verlängerungen gegenüber Verbrauchern: Seit März 2022 erlaubt § 309 Nr. 9 BGB bei Verträgen über die regelmäßige Erbringung von Dienstleistungen eine stillschweigende Verlängerung in AGB nur noch auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsfrist von höchstens einem Monat. Ob ein Makleralleinauftrag darunter fällt, ist nicht abschließend geklärt; das BGH-Urteil von 2020 betraf noch die alte Fassung. Auf der sicheren Seite bist du mit einer festen Erstlaufzeit und einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit, die monatlich kündbar ist.

Zur Kündigung: Ein befristeter Alleinauftrag endet mit Ablauf der Laufzeit oder durch ordentliche Kündigung zum vereinbarten Termin. Vorher ist nur eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, etwa wenn der Makler trotz Tätigkeitspflicht über Wochen nichts unternimmt. Die Kündigung sollte in Textform erklärt werden, damit Zugang und Datum belegbar sind.

Entscheidend für Makler: Eine Kündigung lässt bereits erbrachte Leistungen nicht verschwinden. Hast du dem Käufer das Objekt vor Vertragsende nachgewiesen und kommt der Kaufvertrag später auf dieser Grundlage zustande, bleibt der Provisionsanspruch bestehen. Dokumentiere deshalb jeden Nachweis mit Datum und Empfänger.

Welche Pflichten hat der Makler aus dem Maklervertrag?

Auch wenn der Makler beim einfachen Auftrag nicht tätig werden muss: Sobald er tätig wird, schuldet er seinem Auftraggeber Interessenwahrung und Aufklärung. Beim Alleinauftrag kommt die Pflicht hinzu, sich aktiv um einen Käufer zu bemühen.

• Tätigkeitspflicht beim Alleinauftrag: Vermarktung, Exposé, Inserate, Besichtigungen – nachvollziehbar dokumentiert.
• Interessenwahrung und Treue: keine heimliche Doppeltätigkeit gegen den Vertrag (§ 654 BGB), keine Weitergabe vertraulicher Informationen an die Gegenseite.
• Aufklärung: Was du über das Objekt oder die Gegenseite weißt und für die Entscheidung wichtig ist, musst du weitergeben; Angaben aus dem Exposé müssen stimmen.
• Informationspflichten nach MaBV: Entgelt und Vertragsdauer in Textform direkt nach Auftragsannahme (§ 11 MaBV), dazu Aufzeichnungen über Auftrag und Objekt.
• Geldwäscheprüfung: Als Immobilienmakler musst du die Parteien des Kaufvertrags identifizieren, sobald ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht und die Parteien hinreichend bestimmt sind (§ 11 Abs. 2 GwG).
• Widerrufsbelehrung, wenn der Vertrag mit einem Verbraucher außerhalb deiner Geschäftsräume oder im Fernabsatz zustande kommt (§ 312g BGB).

Was gehört in einen Maklervertrag? Bausteine statt Muster zum Kopieren

Wer nach „Maklervertrag Muster“ oder „Maklervertrag Vorlage“ sucht, findet viele Texte. Ein ungeprüft kopiertes Muster passt aber selten: Objektart, Verbraucherstatus des Käufers, Provisionsmodell und Abschlussweg entscheiden, welche Klauseln wirksam sind. Statt eines Vertragstexts findest du hier die Bausteine, die nicht fehlen sollten. Lass deine Vorlage anwaltlich prüfen und halte sie aktuell.

• Vertragsparteien mit vollständigen Namen und Anschriften; bei Eigentümergemeinschaften alle Eigentümer.
• Objekt mit Adresse, Grundbuchangaben und Objektart (Wohnung, Einfamilienhaus, sonstige Immobilie).
• Auftragsart: einfacher Auftrag, Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag – mit klar beschriebenen Pflichten beider Seiten.
• Leistung: Nachweis und/oder Vermittlung.
• Provision: Höhe in Prozent vom Kaufpreis inklusive Umsatzsteuer, Fälligkeit (Abschluss des notariellen Kaufvertrags), Hinweis auf Teilung nach §§ 656c, 656d BGB, falls der Käufer einen Anteil trägt.
• Laufzeit, Verlängerung und Kündigungsfrist direkt im Vertragstext, nicht nur in einer Anlage.
• Aufwendungsersatz nur, wenn gewollt, mit konkret benannten Kosten.
• Angebotspreis und Vermarktungsweg (Portale, eigene Website, Exposé, Besichtigungen).
• Vollmachten, etwa für Grundbuchauszug, Bauakte oder Einsicht beim Verwalter.
• Datenschutzhinweise und Einwilligungen, soweit nötig.
• Widerrufsbelehrung, Muster-Widerrufsformular und Einwilligung in den vorzeitigen Leistungsbeginn, wenn ein Widerrufsrecht besteht.
• Unterschrift oder Erklärung beider Seiten in Textform, mit Datum.

Welche Fehler kosten Makler die Provision?

Die meisten Provisionsstreitigkeiten entscheiden sich Wochen vor dem Notartermin – bei der Frage, ob überhaupt ein wirksamer Maklervertrag besteht. Diese Fehler sind besonders häufig:

• Exposé mit Provisionshinweis verschickt, aber keine Vereinbarung in Textform bei Wohnung oder Einfamilienhaus.
• Widerrufsbelehrung fehlt, ist unvollständig oder das Muster-Widerrufsformular wurde nicht mitgeschickt.
• Von Käufer und Verkäufer unterschiedlich hohe Provisionen vereinbart oder dem Käufer mehr als die Hälfte übertragen.
• Kündigungsfrist oder Verlängerung nur in Anlagen oder AGB versteckt, auf die der Vertrag nicht ausdrücklich verweist.
• Reservierungsgebühr ohne Rückzahlung oder Aufwandspauschale ohne konkreten Aufwand in Formularverträgen.
• Nachweis nicht dokumentiert – später lässt sich nicht belegen, wer dem Käufer das Objekt zuerst genannt hat.