Widerrufsbelehrung für Makler: So sicherst du den Maklervertrag und deine Provision

Wie lange kann man einen Maklervertrag widerrufen?

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt bei Dienstleistungen wie dem Maklervertrag mit Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB). Sie beginnt aber nicht, bevor der Makler den Verbraucher nach den Vorgaben des Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB unterrichtet hat (§ 356 Abs. 3 BGB). Fehlt die Belehrung oder ist sie fehlerhaft, läuft die Frist nicht an – das Widerrufsrecht erlischt dann spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 4 BGB).

Für die Frist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs; eine Begründung braucht der Kunde nicht (§ 355 Abs. 1 BGB). Ist streitig, wann die Frist begonnen hat, muss der Makler das beweisen (§ 361 Abs. 3 BGB). Gerade deshalb ist die Dokumentation der Belehrung so wichtig.

Was muss in der Widerrufsbelehrung für Makler stehen?

Der Gesetzgeber stellt ein amtliches Muster zur Verfügung: die Muster-Widerrufsbelehrung nach Anlage 1 zum EGBGB. Wer dieses Muster zutreffend ausgefüllt in Textform übermittelt, erfüllt seine Informationspflicht über das Widerrufsrecht (Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB). Jede Abweichung vom Muster kostet diesen Schutz – dann muss die eigene Formulierung inhaltlich vollständig und richtig sein.

Für einen Maklervertrag als Dienstleistungsvertrag enthält die ausgefüllte Belehrung sinngemäß folgende Punkte. Den genauen Wortlaut übernimmst du aus der amtlichen Fassung, nicht aus diesem Artikel:

• Überschrift „Widerrufsbelehrung“ und das Recht, den Vertrag binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
• Fristbeginn: Für Dienstleistungen lautet der Baustein „ab dem Tag des Vertragsabschlusses“.
• Name, Anschrift, Telefonnummer und E-Mail-Adresse des Maklers als Empfänger des Widerrufs.
• Hinweis, dass der Widerruf durch eindeutige Erklärung erfolgt (z. B. Brief oder E-Mail) und das beigefügte Muster-Widerrufsformular genutzt werden kann, aber nicht muss.
• Hinweis, dass die rechtzeitige Absendung zur Fristwahrung genügt.
• Folgen des Widerrufs: Rückzahlung erhaltener Zahlungen binnen 14 Tagen mit demselben Zahlungsmittel.
• Baustein für Dienstleistungen: Hat der Kunde verlangt, dass die Leistung während der Widerrufsfrist beginnt, schuldet er einen angemessenen Betrag für die bis zum Widerruf erbrachten Leistungen.
• Falls angeboten: Hinweis auf ein Online-Widerrufsformular auf deiner Website (§ 356 Abs. 1 BGB) oder auf eine Widerrufsfunktion (§ 356a BGB).

Hinweis auf das vorzeitige Erlöschen

Kann das Widerrufsrecht nach § 356 Abs. 5 BGB vorzeitig erlöschen, musst du den Kunden zusätzlich über die Umstände informieren, unter denen er es verliert (Art. 246a § 1 Abs. 3 Nr. 2 EGBGB). Beim Maklervertrag ist das der Fall, sobald du die Dienstleistung auf ausdrücklichen Wunsch des Kunden vollständig erbracht hast.

Widerrufsfunktion bei Online-Abschluss

Werden Fernabsatzverträge über eine Online-Benutzeroberfläche geschlossen, muss der Unternehmer eine gut sichtbare Widerrufsfunktion bereitstellen, beschriftet etwa mit „Vertrag widerrufen“, und den Eingang unverzüglich auf einem dauerhaften Datenträger bestätigen (§ 356a BGB). Schließt du Maklerverträge über ein Formular auf deiner Website oder in einer App, prüfe, ob diese Pflicht dich trifft. Für Verträge, die per E-Mail zustande kommen, sieht das Muster diesen Baustein nur vor, wenn du zur Bereitstellung verpflichtet bist.

Was ist das Muster-Widerrufsformular – und muss ich es mitschicken?

Das Muster-Widerrufsformular nach Anlage 2 zum EGBGB ist ein kurzer Vordruck, mit dem der Kunde den Widerruf erklären kann. Der Kunde muss es nicht benutzen. Du musst es ihm aber zur Verfügung stellen: Die Information über das Formular gehört zur Belehrung nach Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklervertrag die Widerrufsfrist erst beginnt, wenn Belehrung und Muster-Widerrufsformular dem Kunden auf Papier oder einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt wurden. Im entschiedenen Fall hatte der Makler eine Belehrung im Vertragstext, aber kein Formular beigefügt – der Widerruf der Eigentümer nach dem Notartermin war wirksam (BGH, Urteil vom 26. November 2020, I ZR 169/19).

Das ausgefüllte Formular enthält:

• Name, Anschrift und E-Mail-Adresse des Maklers (fügst du selbst ein).
• Die vorformulierte Erklärung, dass der Verbraucher den Vertrag über die Erbringung der genannten Dienstleistung widerruft (Unzutreffendes wie „Kauf der folgenden Waren“ wird gestrichen).
• Felder für das Datum („bestellt am“), Name und Anschrift des Verbrauchers, Unterschrift (nur bei Mitteilung auf Papier) und Datum.

Warum braucht der Makler die Einwilligung in den vorzeitigen Leistungsbeginn?

Die Einwilligung ist der zweite Baustein neben der Belehrung. Sie wird wichtig, wenn du innerhalb der 14 Tage tätig wirst – also zum Beispiel das Exposé sofort nach Vertragsschluss schickst, statt die Frist abzuwarten.

Wertersatz: Widerruft der Kunde, schuldet er für die bis dahin erbrachten Dienstleistungen nur dann Wertersatz, wenn er ausdrücklich verlangt hat, dass du vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnst, er dieses Verlangen bei einem Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat und du ihn ordnungsgemäß belehrt hast (§ 357a Abs. 2 BGB). Grundlage der Berechnung ist der vereinbarte Gesamtpreis.

Vorzeitiges Erlöschen: Hast du die Dienstleistung vollständig erbracht, erlischt das Widerrufsrecht, wenn der Kunde vor Beginn ausdrücklich zugestimmt hat, dass du vor Fristablauf beginnst, diese Zustimmung bei einem Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen auf einem dauerhaften Datenträger übermittelt hat und bestätigt hat, dass er weiß, dass sein Widerrufsrecht mit vollständiger Vertragserfüllung erlischt (§ 356 Abs. 5 Nr. 2 BGB).

Zwei Grenzen solltest du kennen: Ohne ordnungsgemäße Belehrung samt Formular hilft auch eine unterschriebene Einwilligung nicht (BGH, I ZR 169/19). Und wann eine Maklerleistung „vollständig erbracht“ ist und wie Wertersatz bei einer erfolgsabhängigen Provision zu bemessen ist, ist rechtlich nicht abschließend geklärt. Die sicherste Grundlage bleibt eine korrekte Belehrung, mit der die 14-Tage-Frist tatsächlich anläuft.

Verliert der Makler die Provision ohne Widerrufsbelehrung?

Ja, das Risiko ist real. Der Bundesgerichtshof hatte 2016 zwei Fälle zu entscheiden, in denen Interessenten per E-Mail ein Exposé mit Provisionsangabe erhielten, besichtigten und kauften – ohne Widerrufsbelehrung. Beide Käufer widerriefen den Maklervertrag erst im Prozess um die Provision. Der BGH hielt die Widerrufe für wirksam; die Makler bekamen weder Provision noch Wertersatz, weil die Kunden nicht belehrt worden waren (BGH, I ZR 30/15 und I ZR 68/15). Die Urteile betrafen noch das bis Juni 2014 geltende Recht.

Für das heutige Recht bestätigte der BGH die Linie 2020 im Fall eines Alleinverkaufsauftrags, den Eigentümer in ihrer Wohnung unterschrieben hatten: Belehrung im Vertragstext, aber ohne ausgehändigtes Muster-Widerrufsformular. Das Widerrufsrecht war trotz vollständig erbrachter Maklerleistung nicht erloschen, und ein Wertersatzanspruch bestand nicht (I ZR 169/19).

Die Konsequenz für die Praxis: Ein Widerruf ist bis zu zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss möglich – also oft noch, wenn die Provisionsrechnung längst geschrieben ist. Eine saubere Belehrung kostet dich wenige Minuten.

Wie läuft die Widerrufsbelehrung in der Praxis ab?

Bei Kaufinteressenten hat sich ein fester Ablauf bewährt, der Textform (§ 656a BGB), Belehrung und Einwilligung verbindet. So kann der Interessent sofort loslegen, und du bist abgesichert:

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   Schritt 1: Anfrage geht ein

   Der Interessent fragt per Portal, Website oder E-Mail nach dem Objekt. Du antwortest mit einer Kurzbeschreibung ohne Adresse und verweist auf den Maklervertrag.

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   Schritt 2: Vertragsangebot mit Belehrung schicken

   Per E-Mail oder Link: Provisionsvereinbarung, ausgefüllte Muster-Widerrufsbelehrung und Muster-Widerrufsformular – alles in Textform, zum Speichern.

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   Schritt 3: Zustimmung und Einwilligung einholen

   Der Interessent bestätigt aktiv den Maklervertrag, verlangt ausdrücklich den Beginn vor Fristablauf und bestätigt seine Kenntnis, dass das Widerrufsrecht bei vollständiger Erfüllung erlischt.

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   Schritt 4: Vertrag bestätigen

   Du schickst eine Bestätigung des Vertragsinhalts auf einem dauerhaften Datenträger, spätestens bevor du mit der Leistung beginnst (§ 312f Abs. 2 BGB).

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   Schritt 5: Exposé senden

   Erst jetzt erhält der Interessent Adresse und Exposé, also den eigentlichen Nachweis. Ohne Einwilligung wartest du die 14 Tage ab.

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   Schritt 6: Alles ablegen

   Belehrung, Formular, Einwilligung und Bestätigung mit Datum und Uhrzeit beim Kontakt und beim Objekt speichern.

Beim Eigentümer zu Hause

Unterschreibt der Eigentümer in seiner Wohnung, müssen ihm Belehrung und Muster-Widerrufsformular vor seiner Vertragserklärung auf Papier oder – wenn er zustimmt – auf einem anderen dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt werden (Art. 246a § 4 EGBGB). Die Einwilligung in den vorzeitigen Beginn muss auf einem dauerhaften Datenträger vorliegen. Eine Abschrift des unterschriebenen Vertrags oder eine Bestätigung bekommt er alsbald auf Papier oder, mit seiner Zustimmung, etwa als PDF per E-Mail (§ 312f Abs. 1 BGB).

Wie dokumentierst du Belehrung und Einwilligung richtig?

Weil du im Streit den Fristbeginn beweisen musst (§ 361 Abs. 3 BGB), zählt nicht nur, dass du belehrt hast, sondern dass du es zeigen kannst. Bewahre deshalb pro Kunde und Objekt auf:

• die versendete Belehrung und das Formular in genau der Fassung, die der Kunde erhalten hat,
• den Versandweg mit Datum und Uhrzeit, etwa die gesendete E-Mail oder das Protokoll des Unterschriftslinks,
• die Zustimmung zum Maklervertrag und die getrennte Einwilligung mit Kenntnisbestätigung,
• die Vertragsbestätigung nach § 312f BGB,
• bei Widerruf: Eingang, Antwort und – wenn du ein Online-Formular oder eine Widerrufsfunktion anbietest – die Eingangsbestätigung.

Welche Fehler machen Makler bei der Widerrufsbelehrung?

Die folgenden Fehler führen dazu, dass die Frist nicht anläuft und der Kunde bis zu einem Jahr und zwei Wochen widerrufen kann:

• Belehrung nur im Kleingedruckten des Exposés oder in den AGB, nicht als eigene, vollständige Information in Textform.
• Muster-Widerrufsformular fehlt.
• Fristbeginn falsch: Baustein für Warenkäufe („Besitz der Waren“) statt „Tag des Vertragsabschlusses“.
• Kontaktdaten fehlen oder sind unvollständig, etwa ohne E-Mail-Adresse.
• Das Muster wurde umformuliert oder gekürzt – damit entfällt die Schutzwirkung nach Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB.
• Einwilligung in den vorzeitigen Beginn fehlt, ist vorangekreuzt oder mit der Belehrungsbestätigung vermischt.
• Bei Verträgen in der Wohnung des Eigentümers: Belehrung nur gezeigt, aber nicht ausgehändigt.